Quanto costa un property manager per affitti brevi

Le forbici di mercato

Livello di servizio	Commissione tipica	Cosa comprende di norma
Solo gestione online	10-15%	Annuncio, prezzi, calendario, comunicazione con l’ospite. Tutto il resto resta a te.
Gestione completa	20-30%	Aggiunge check-in, coordinamento pulizie e biancheria, manutenzioni, adempimenti.
Milano, forbice osservata	18-28%	Le grandi città si collocano nella parte alta per il costo del lavoro a terra.

Sono percentuali sui ricavi, quasi sempre al netto o al lordo dell’IVA a seconda del contratto — ed è la prima cosa da chiarire, perché ventidue più IVA e ventidue non sono lo stesso numero.

Le tre domande da fare

Prima di confrontare due preventivi, le domande sono sempre le stesse tre. Sono anche le uniche che rendono confrontabili numeri che altrimenti non lo sono.

1. La percentuale è sul lordo o sul netto? Sul lordo si calcola su quello che paga l’ospite, commissioni dei portali comprese. Sul netto si calcola su quello che arriva davvero. Le commissioni delle OTA pesano tipicamente fra il 15% e il 20%: fra le due letture, a parità di percentuale dichiarata, ballano diversi punti reali.

2. Cosa è incluso e cosa si paga a parte? Pulizie, biancheria, piccole manutenzioni, fotografie professionali, servizio di check-in fuori orario, prodotti di cortesia. Se sono extra, la percentuale bassa che hai letto in prima pagina non è il costo del servizio: è il costo di una parte del servizio.

3. Chi paga i canali di vendita? Le commissioni dei portali restano a carico del proprietario quasi ovunque, ma non è scontato e va chiesto esplicitamente. La risposta cambia il conto di quindici o venti punti.

Percentuale, canone fisso, formule miste

Accanto alla percentuale esistono altre due formule, e ciascuna sposta il rischio da una parte diversa del tavolo.

• Percentuale sui ricavi. Il gestore guadagna solo se l’immobile lavora: gli interessi sono allineati. È la formula più diffusa e, per il proprietario, la più leggibile.
• Canone fisso mensile al proprietario. Il gestore prende l’immobile e ti garantisce una cifra, tenendo il resto. Tu hai certezza, lui ha il rischio e l’upside. È di fatto un affitto: valuta bene la qualifica giuridica del rapporto e cosa succede nei mesi vuoti.
• Formule miste, quota fissa più percentuale. Coprono i costi vivi del gestore e lasciano una parte variabile. Sono ragionevoli, ma vanno lette con attenzione: la quota fissa si paga anche a immobile fermo.

Perché il confronto va fatto sul netto annuo

Il punto che quasi nessuno mette per iscritto: una percentuale più alta su un immobile che lavora tutto l’anno può lasciare al proprietario più denaro di una percentuale bassa su un appartamento pubblicato e dimenticato.

	Gestore A — 15%	Gestore B — 25%
Ricavo lordo annuo generato	26.000 €	38.000 €
Commissione del gestore	3.900 €	9.500 €
Resta al proprietario	22.100 €	28.500 €

I due ricavi lordi non sono un’ipotesi accademica: la differenza fra un immobile con tariffe riviste giorno per giorno e uno con la stessa tariffa a febbraio e a ottobre è di quest’ordine di grandezza. Il numero da chiedere a un gestore, quindi, non è la sua percentuale: è che cosa ha fatto sul ricavo lordo di immobili confrontabili al tuo, nella tua zona.

Chiedilo, e chiedi di vedere il dato. Un gestore che non sa dirti l’occupazione media e la tariffa media dei suoi immobili non sta gestendo il ricavo: sta pubblicando annunci.

Il costo che non compare in nessun preventivo

C’è una terza voce, oltre alla commissione e ai costi vivi, e non compare in nessun confronto perché non ha una fattura: il tempo.

Un appartamento gestito bene in autonomia chiede, fra messaggi agli ospiti, coordinamento delle pulizie, revisione dei prezzi e adempimenti, un impegno che assomiglia a un secondo lavoro part-time. La parte peggiore non è il volume: è che non si può programmare. Le richieste arrivano di sera, i guasti la domenica, i check-in quando sei fuori città, la comunicazione alla Questura entro ventiquattr’ore anche a Ferragosto.

E c’è un quarto costo, quello degli errori: una tariffa ferma per due mesi in alta stagione, un CIN non indicato in un annuncio, una comunicazione dimenticata. Sono voci che non si vedono nel conto corrente ma che cambiano il risultato dell’anno.

Chi confronta solo la percentuale sta mettendo a confronto una spesa certa con un costo che non ha ancora messo in bilancio.