Affitto breve o affitto lungo: cosa conviene davvero

I rendimenti a confronto

	Affitto breve	Locazione ordinaria (4+4, 3+2)
Rendimento netto tipico	6-10% in città turistiche	3,5-5%
Ricavi	Stagionali, variabili	Costanti e prevedibili
Impegno gestionale	Alto e non programmabile	Basso
Costi operativi	Pulizie, biancheria, utenze, consumabili a carico tuo	Utenze quasi sempre a carico dell’inquilino
Adempimenti	CIN, Questura, ISTAT, imposta di soggiorno, sicurezza	Registrazione del contratto
Tassazione	Cedolare 21% o 26% sul lordo	Cedolare 21%, o 10% a canone concordato nei Comuni previsti
Disponibilità dell’immobile	Sempre, bloccando le date	Nessuna per la durata del contratto

Il divario di rendimento è reale, ma è un divario fra un caso ben gestito e un caso medio. Un affitto breve mal gestito rende meno di un 4+4, con dieci volte il lavoro: è lo scenario più frequente fra i proprietari che ci contattano dopo il primo anno.

Le tre variabili che decidono

La scelta non dipende dalle preferenze del proprietario quanto da tre caratteristiche, due delle quali riguardano l’immobile e non lui.

1. La domanda della zona, e la sua distribuzione nell’anno. È la variabile dominante. Un appartamento in centro a Firenze, vicino a un ospedale, a un polo universitario o a un distretto fieristico ha domanda distribuita su dodici mesi. Un appartamento in una località di mare ha domanda su quattro. Nel primo caso l’affitto breve vince quasi sempre; nel secondo il confronto va fatto sul serio, perché otto mesi di costi fissi senza ricavi mangiano il vantaggio dell’alta stagione.

2. La dimensione e il taglio. Bilocali e trilocali in posizione centrale sono il formato che il mercato degli affitti brevi assorbe meglio. Un quadrilocale in periferia è un ottimo 4+4 e un mediocre affitto breve.

3. Quanti immobili hai. Dal terzo immobile destinato alla locazione breve scatta la presunzione di attività d’impresa, con partita IVA, SCIA e perdita della cedolare secca. È la variabile che ribalta i conti senza che cambi nulla nell’immobile: a volte la scelta più redditizia è tenere il terzo su un contratto ordinario proprio per restare sotto soglia.

I rischi, che non sono simmetrici

Si tende a confrontare i rendimenti e a dare per equivalenti i rischi. Non lo sono, e vanno in direzioni opposte.

• Il rischio dell’affitto lungo è concentrato e raro: l’inquilino moroso. Bassa probabilità, impatto alto e code lunghe — tempi di sfratto che si misurano in anni, non in mesi.
• Il rischio dell’affitto breve è diffuso e frequente: notti invendute, danni, recensioni negative che deprimono il posizionamento sui portali per mesi, cambi normativi. Ogni singolo evento è piccolo; l’insieme è continuo.

C’è poi un rischio asimmetrico che raramente entra nel confronto: quello normativo. Negli ultimi tre anni la locazione breve ha visto arrivare il CIN, i requisiti di sicurezza, l’abbassamento della soglia d’impresa e il regolamento europeo. La locazione ordinaria, nello stesso periodo, è rimasta sostanzialmente ferma. Chi sceglie l’affitto breve sceglie anche di stare su un terreno che si muove.

Il criterio per decidere sul singolo immobile

Il confronto va fatto immobile per immobile, mai a portafoglio, e su tre numeri concreti.

1. Il canone che spunteresti con un 4+4 nella tua zona, oggi. È un dato di mercato verificabile, non una stima.
2. Il ricavo lordo annuo realistico in affitto breve, costruito su occupazione e tariffa media osservate su immobili confrontabili — non sulla tariffa di agosto moltiplicata per 365.
3. Il netto dei due scenari, dopo costi e imposte. È l’unico confronto onesto: il lordo dell’affitto breve è sempre molto più alto, il netto molto meno.

Se la differenza di netto è sotto il 20%, la locazione ordinaria vince quasi sempre, perché quel 20% non ripaga la gestione, il rischio e gli adempimenti. Se è sopra il 50%, l’affitto breve vince nettamente. Fra i due estremi la decisione dipende da quanto vale il tuo tempo e da quanto sei disposto a delegare — e a quel punto il confronto giusto non è più fra breve e lungo, ma fra breve gestito da te e breve gestito da qualcun altro.