Numeri
Quanto rende un appartamento in affitto breve
Il numero che gira nelle chiacchiere è sempre il lordo di alta stagione. Il numero che conta è un altro, e si costruisce con tre grandezze.
Il rendimento di un affitto breve si calcola con tre grandezze: tariffa media a notte, tasso di occupazione e RevPAR, cioè il ricavo per camera disponibile. Nelle città turistiche italiane il rendimento netto realistico si colloca fra il 6% e il 10%, contro il 3,5-5% di una locazione ordinaria.
In questa guida
I tre numeri che contano
Quasi tutte le stime che circolano partono da un dato solo: «prende centoventi euro a notte». È il numero meno informativo dei tre.
- ADR (Average Daily Rate), la tariffa media effettivamente incassata per notte venduta. Non il prezzo di listino, non quello di agosto: la media di quello che è stato pagato.
- Occupazione, la percentuale di notti vendute sul totale delle notti disponibili. È la grandezza che separa gli appartamenti che lavorano da quelli che stanno fermi undici mesi.
- RevPAR (Revenue Per Available Room), il ricavo per notte disponibile: ADR moltiplicato per l’occupazione. È il numero che tiene insieme gli altri due.
Il RevPAR è la sola grandezza che permette di confrontare due immobili o due gestioni, perché non si può alzare barando su una delle due leve: chi alza troppo la tariffa perde occupazione, chi svende riempie e incassa poco. Il prodotto dice la verità.
Perché il RevPAR batte la tariffa
| Appartamento A | Appartamento B | |
|---|---|---|
| Tariffa media a notte (ADR) | 160 € | 110 € |
| Occupazione annua | 42% | 74% |
| RevPAR | 67 € | 81 € |
| Ricavo lordo annuo | 24.528 € | 29.711 € |
L’appartamento A ha la tariffa più alta e incassa cinquemila euro in meno. È lo scenario più comune in assoluto fra i proprietari che gestiscono da soli: si fissa un prezzo che sembra giusto, non lo si muove, e si perdono i mesi di spalla.
La gestione del ricavo consiste esattamente nel far salire il prodotto dei due numeri, non uno dei due: alzare nei picchi, abbassare quanto basta nei periodi molli per non lasciare notti invendute, e non toccare niente quando il mercato non si muove.
I costi da togliere, tutti
Dal lordo al netto passano più voci di quante se ne ricordino a memoria. L’elenco completo, in ordine di peso tipico:
| Voce | Ordine di grandezza |
|---|---|
| Commissioni dei portali | 15-20% del lordo |
| Pulizie e cambio biancheria | A soggiorno; incide molto sui soggiorni brevi |
| Gestione professionale, se c’è | 20-30% dei ricavi |
| Utenze, wi-fi, TARI | Fisse, a carico del proprietario |
| Manutenzione e consumabili | Cresce con l’occupazione, non è trascurabile |
| Imposte | Cedolare secca 21% o 26% sul lordo |
| Condominio, IMU dove dovuta, assicurazione | Fisse |
Due avvertenze. La prima: la cedolare secca si calcola sul lordo, non sul netto — quindi non è una percentuale dell’utile ma un costo che si applica prima di tutti gli altri. La seconda: le pulizie sono un costo per soggiorno, non per notte. Un appartamento con tanti soggiorni corti ha un costo di pulizia per euro incassato molto più alto di uno con soggiorni lunghi, a parità di occupazione.
Un conto completo, dall’inizio alla fine
Bilocale in città, ADR 110 €, occupazione 70%, gestione completa affidata a terzi. Le cifre sono un esempio didattico, non una promessa: servono a mostrare il metodo.
| Voce | Importo annuo |
|---|---|
| Notti vendute (365 × 70%) | 256 |
| Ricavo lordo (256 × 110 €) | 28.160 € |
| Commissioni portali (17%) | − 4.787 € |
| Gestione (22% sul lordo) | − 6.195 € |
| Pulizie (85 soggiorni × 45 €) | − 3.825 € |
| Utenze, wi-fi, consumabili, manutenzione | − 2.600 € |
| Condominio e assicurazione | − 1.400 € |
| Cedolare secca 21% sul lordo | − 5.914 € |
| Netto al proprietario | 3.439 € |
Il salto dai 28.160 € del lordo ai 3.439 € del netto è il motivo per cui le conversazioni sugli affitti brevi sono spesso irrealistiche: si discute del primo numero e si vive del secondo. Su un immobile da 200.000 € quel netto è un rendimento dell’1,7% — e infatti l’esempio è costruito con costi alti e senza ottimizzazione del ricavo.
Spostare l’occupazione dal 70% al 78% e l’ADR da 110 a 125 € porta il lordo a 35.600 €: le voci variabili crescono, ma quelle fisse no, e il netto più che raddoppia. È tutta lì la differenza fra gestire e pubblicare.
I tre errori che gonfiano le stime
- Prendere la tariffa di agosto e moltiplicarla per 365. Produce numeri che non esistono in natura. Serve l’ADR medio annuo e l’occupazione reale, mese per mese.
- Dimenticare le notti a zero. L’occupazione va calcolata sulle notti disponibili di tutto l’anno, non su quelle dei mesi in cui l’appartamento era pubblicato.
- Calcolare l’imposta sul netto. La cedolare secca si applica sul canone lordo: chi la calcola sull’utile sottostima l’imposta di parecchie migliaia di euro.
Il rendimento netto realistico di un affitto breve ben gestito in una città turistica italiana si colloca fra il 6% e il 10%, contro il 3,5-5% di una locazione ordinaria. Ma la forbice si apre e si chiude su una variabile sola: se l’immobile lavora anche nei mesi di spalla, o solo in alta stagione.
Questa guida ha finalità informativa e descrive adempimenti operativi. Non è consulenza fiscale o legale: per la tua situazione specifica il riferimento resta il tuo commercialista. Aggiornata al 29 agosto 2026; la normativa sulle locazioni brevi cambia spesso, e la data in cima a questa pagina è il primo controllo da fare.
Domande frequenti
Le domande che ci fanno su questo.
Che occupazione è realistica in un anno?
Dipende dalla città, dalla zona e da quanto attivamente si gestiscono i prezzi. Il dato utile non è una media nazionale ma quello osservato su immobili confrontabili nella tua zona: è la prima cosa da chiedere a chiunque ti faccia una stima.
Il rendimento del 6-10% è al netto delle tasse?
È un rendimento netto, quindi dopo costi e imposte, e riferito a immobili ben gestiti in città turistiche. Non è una promessa: è la parte alta di una distribuzione che ha anche una coda bassa molto lunga.
Perché le pulizie incidono così tanto?
Perché sono un costo per soggiorno, non per notte. A parità di occupazione, un appartamento con soggiorni da due notti ha circa il doppio dei costi di pulizia di uno con soggiorni da quattro.
Meglio alzare il prezzo o riempire il calendario?
Nessuno dei due da solo. La grandezza da massimizzare è il RevPAR, cioè il prodotto di tariffa e occupazione: alzare la tariffa perdendo occupazione o svendere per riempire producono entrambi un RevPAR peggiore.
La cedolare secca si paga sul lordo o sull’utile?
Sul canone lordo, senza dedurre commissioni, pulizie o manutenzioni. È l’errore di calcolo più costoso nelle stime fatte in casa.
Il potenziale del tuo immobile, calcolato sui dati della tua zona.
Non una media nazionale: tariffe e occupazione osservate su immobili confrontabili al tuo. Analisi gratuita, risposta in 24 ore.
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