Cedolare secca sugli affitti brevi: aliquote 21% e 26%

Che cos’è la cedolare secca e cosa sostituisce

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva: si applica sul canone lordo di locazione e prende il posto dell’IRPEF, delle addizionali regionale e comunale e, per i contratti che le prevedono, dell’imposta di registro e di bollo. Non è un’aliquota agevolata dentro l’IRPEF: è un binario fiscale separato, che si sceglie contratto per contratto.

Due conseguenze pratiche che sfuggono spesso. La prima: si paga sul lordo, cioè su quello che l’ospite paga per il soggiorno, senza dedurre spese, commissioni dei portali, pulizie o manutenzioni. La seconda: il reddito assoggettato a cedolare non entra nel reddito complessivo IRPEF, quindi non fa perdere detrazioni e deduzioni legate al reddito — ma rileva per le soglie che servono a determinare la spettanza di detrazioni e per l’ISEE.

Il regime si applica alle locazioni brevi, cioè ai contratti di durata non superiore a 30 giorni su immobili a uso abitativo, stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio di attività d’impresa. Fuori da quel perimetro — per esempio quando l’attività diventa imprenditoriale — la cedolare non si applica: è il tema della soglia oltre la quale scatta la partita IVA.

Le aliquote 2026: 21% e 26%

Fino al 2023 l’aliquota era una sola, il 21%. Dal 2024 il legislatore ha introdotto una seconda aliquota e nel 2026 l’assetto è questo:

Immobili in locazione breve nell’anno	Aliquota
Il primo, individuato dal contribuente in dichiarazione	21%
Dal secondo in poi	26%
Dal terzo	Scatta la presunzione di attività d’impresa: la cedolare non è più applicabile. Vedi la guida sulla soglia

Il conteggio è per contribuente e per anno d’imposta, non per contratto e non per singola prenotazione. Un appartamento affittato quaranta volte in un anno resta un immobile solo. Due appartamenti affittati una volta ciascuno sono due.

Attenzione a un punto su cui si legge di tutto: la scelta dell’immobile da tassare al 21% non è una comunicazione da fare in anticipo, non si prenota e non si dichiara al Comune. Si esercita a consuntivo, nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo. Il che significa che a fine anno hai i numeri veri davanti e puoi scegliere con cognizione di causa.

Quale immobile mettere al 21%

La regola è aritmetica e non ammette eccezioni: il 21% va assegnato all’immobile che ha prodotto il canone lordo più alto. La differenza fra le due aliquote è di 5 punti, e cinque punti applicati al numero più grande valgono più di cinque punti applicati al numero più piccolo.

Scenario	Appartamento A — 28.000 €	Appartamento B — 12.000 €	Imposta totale
21% su A, 26% su B	5.880 €	3.120 €	9.000 €
21% su B, 26% su A	7.280 €	2.520 €	9.800 €

Ottocento euro di differenza su una scelta che si esprime spuntando una casella. È il tipo di errore che non produce nessun avviso: la dichiarazione è formalmente corretta in entrambi i casi.

Il calcolo va fatto sul canone lordo dell’anno, non sulla tariffa media a notte e non sul netto che ti è arrivato in banca. Se non hai una rendicontazione che separa canone, commissioni dei portali, imposta di soggiorno incassata per conto del Comune e ritenute, quel numero non ce l’hai — ed è una delle ragioni per cui la rendicontazione ordinata vale quanto la gestione.

La ritenuta del 21% di piattaforme e gestori

Quando il canone non lo incassi tu ma passa da un intermediario — un portale come Airbnb o Booking, un’agenzia, un property manager — quel soggetto è sostituto d’imposta e applica una ritenuta del 21% sul canone lordo al momento del pagamento, versandola con il codice tributo 1919.

Il punto che genera più confusione: la ritenuta è sempre a titolo di acconto, qualunque sia il regime che hai scelto. Non è l’imposta finale. Se hai optato per la cedolare al 21%, la ritenuta coincide quasi esattamente con quanto dovuto e il conguaglio è minimo. Se sei nell’aliquota del 26%, la ritenuta copre 21 punti e i 5 restanti li versi in dichiarazione. Se non hai optato per la cedolare, la ritenuta si scomputa dall’IRPEF complessiva.

L’intermediario ti rilascia una Certificazione Unica con gli importi lordi e le ritenute operate. Dal 2026 la CU per le locazioni brevi deve riportare anche il Codice Identificativo Nazionale dell’unità, e il codice deve essere coerente con quello registrato nella Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo: un CIN mancante o diverso è un’incoerenza che emerge dal confronto fra due archivi, non da un controllo sul tuo appartamento.

Se hai più intermediari — è normale: un portale, un gestore, prenotazioni dirette — riceverai più CU e dovrai sommarle. Le prenotazioni dirette, quelle in cui incassi tu, non hanno ritenuta e vanno dichiarate per intero.

Cosa si scrive in dichiarazione

La cedolare secca si esercita nella dichiarazione dei redditi, indicando i canoni percepiti e l’opzione. Nel modello 730 le locazioni brevi si dichiarano nel quadro B, sezione III; nel modello Redditi PF il Codice Identificativo Nazionale va riportato al rigo RS533, in corrispondenza dell’immobile a cui si riferisce.

Serve quindi tenere insieme, per ciascuna unità e per tutto l’anno: canone lordo incassato, commissioni trattenute, ritenute subite, imposta di soggiorno riscossa e versata, e il CIN. Sono cinque grandezze che stanno tipicamente in cinque posti diversi — l’estratto del portale, la CU, il conto corrente, il portale del Comune, la BDSR — e che qualcuno deve riconciliare una volta l’anno. Se non lo fa il gestore, lo fai tu a maggio.

Quando la cedolare secca non conviene

Quasi sempre conviene, ma non sempre. I casi in cui vale la pena rifare il conto con il proprio commercialista sono tre.

• Reddito complessivo molto basso. Se il tuo scaglione IRPEF effettivo, al netto di detrazioni e deduzioni, resta sotto il 21%, la cedolare ti fa pagare di più. Succede più spesso di quanto si creda a chi ha solo redditi da locazione.
• Detrazioni capienti da sfruttare. Il reddito in cedolare non entra nel reddito complessivo: se hai grosse detrazioni (ristrutturazioni, familiari a carico) e poco altro reddito su cui applicarle, rischi di perderle per incapienza.
• Costi di gestione molto alti. La cedolare si paga sul lordo. Un immobile con commissioni e costi operativi molto elevati, tassato sul lordo, può risultare più caro del regime ordinario, dove almeno la deduzione forfettaria del 5% sul canone si applica.

Restano tre casi su cento. Per gli altri novantasette la cedolare è la scelta ovvia, e la vera decisione è quella del capitolo tre: quale immobile al 21%.