Dal terzo appartamento in affitto breve scatta l’impresa

Cosa è cambiato dal 2026

La distinzione fra chi affitta come privato e chi esercita un’impresa non è mai stata una scelta: è una qualificazione che la legge attribuisce sulla base di indici oggettivi. Il numero di immobili destinati alla locazione breve è il più netto di quegli indici, ed è quello che si è mosso.

Periodo	Immobili gestibili da privato	Dal successivo
Fino al 31 dicembre 2025	4	Presunzione d’impresa dal quinto
Dal 1° gennaio 2026	2	Presunzione d’impresa dal terzo

Il salto è di due posizioni, e colpisce una platea molto più larga di quella che si immagina. Quattro immobili in affitto breve è un portafoglio da investitore. Tre è la casa di famiglia, la seconda al mare e l’appartamento ereditato: una situazione ordinaria in mezza Italia.

Come si contano gli immobili

Tre precisazioni che cambiano il conto, e che vale la pena verificare prima di allarmarsi.

• Si conta per contribuente e per anno d’imposta. Non per contratto, non per prenotazione, non per portale. Un appartamento affittato cinquanta volte in un anno resta uno.
• Contano solo gli immobili destinati alla locazione breve. Un immobile affittato con contratto ordinario — 4+4, 3+2, transitorio — non entra nel conteggio. Chi ha due appartamenti in affitto breve e altri due a canone concordato resta sotto soglia: sono due, non quattro.
• Conta la destinazione nell’anno, non la proprietà. Un immobile posseduto ma tenuto sfitto, o usato solo dalla famiglia, non è destinato alla locazione breve.

La verifica va fatta con il proprio commercialista sulla situazione concreta, perché i casi di comproprietà, usufrutto e immobili detenuti in quote hanno trattamenti che una guida non può esaurire. Ma il conto di partenza è questo, ed è semplice.

Cosa comporta diventare impresa

Non è un adempimento in più: è un altro modo di stare al mondo dal punto di vista amministrativo. Gli effetti principali sono cinque.

Adempimento	Dove	Nota
Partita IVA	Agenzia delle Entrate	Con codice ATECO coerente con l’attività ricettiva o di locazione turistica.
SCIA	SUAP del Comune	Segnalazione certificata di inizio attività, presentata allo Sportello unico per le attività produttive territorialmente competente.
Registro delle imprese	Camera di Commercio	Iscrizione, con i diritti annuali che ne conseguono.
Regime fiscale	Dichiarazione	La cedolare secca non si applica alle locazioni brevi svolte in forma imprenditoriale.
IVA sui corrispettivi	Fatturazione	I corrispettivi entrano nel campo IVA, con gli obblighi di documentazione che ne derivano.

Sul piano dei conti la voce che pesa di più non è quasi mai il costo degli adempimenti in sé, ma la perdita della cedolare secca: passare da un’imposta sostitutiva sul lordo a un regime d’impresa cambia il risultato netto in modo sensibile, in un senso o nell’altro a seconda dei costi effettivi. È un calcolo che va fatto, non intuito.

Chi riguarda davvero, e chi no

Vale la pena separare tre situazioni che vengono confuse.

Chi ha due immobili e basta. Nulla cambia. Resta privato, resta in cedolare secca, con il 21% su uno a scelta e il 26% sull’altro.

Chi ha tre immobili ma non tutti in affitto breve. Se il terzo è affittato con contratto ordinario o tenuto a disposizione, non entra nel conteggio. È la via d’uscita più frequente, e spesso anche la più sensata dal punto di vista economico: un immobile in zona poco turistica rende più con un 4+4 che con un affitto breve gestito male.

Chi ha tre o più immobili tutti in affitto breve. Qui la presunzione scatta e la domanda non è più se aprire la partita IVA, ma come strutturarsi. È il momento in cui conviene guardare i numeri di ciascun immobile separatamente: spesso uno dei tre rende poco e sarebbe più redditizio spostarlo su un contratto ordinario, riportando la posizione sotto soglia.

Cosa fare se sei sopra soglia

Nell’ordine, e prima di firmare qualsiasi cosa.

1. Conta gli immobili effettivamente destinati alla locazione breve nell’anno in corso, non quelli che possiedi. Sono due numeri diversi.
2. Misura la resa di ciascuno separatamente. Canone lordo annuo, occupazione, costi. Se il terzo produce poco, spostarlo su un contratto ordinario costa meno di aprire un’impresa.
3. Fai fare al commercialista il confronto fra i due scenari — restare sotto soglia con un contratto ordinario, oppure passare al regime d’impresa — sui tuoi numeri veri, non su medie.
4. Solo dopo avvia partita IVA, SCIA e iscrizione, se il confronto dice che conviene.

L’errore ricorrente è invertire l’ordine: aprire la partita IVA perché «tanto ormai sono tre» e scoprire a fine anno che il terzo immobile produceva ottomila euro lordi e ne è costati di più in adempimenti e imposte. La soglia non è un destino, è un parametro su cui si può agire.