Requisiti di sicurezza obbligatori negli affitti brevi

A chi si applica

L’obbligo nasce dal D.L. 145/2023 art. 13-ter ed è stato dettagliato dal decreto del Ministero dell’Interno del 6 giugno 2024. Riguarda tutte le unità immobiliari destinate alla locazione breve o per finalità turistiche, gestite in qualunque forma — imprenditoriale e non imprenditoriale.

Non c’è soglia di dimensione, non c’è esenzione per chi affitta poche settimane l’anno, e non c’è differenza fra chi ha partita IVA e chi no. È il punto in cui la locazione breve smette di somigliare a «prestare casa a qualcuno» e assume obblighi di natura antincendio.

Molti proprietari incontrano questa norma per la prima volta non leggendola, ma sbattendoci contro: al momento di chiedere il Codice Identificativo Nazionale, dove va autocertificato il possesso dei requisiti.

I rilevatori di gas e monossido

Servono dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio. I due rischi sono diversi e vanno tenuti distinti:

• Gas combustibili (metano, GPL): il rischio è la fuga e l’esplosione. Il rilevatore si posiziona in funzione del gas, perché il metano è più leggero dell’aria e il GPL più pesante: il primo si accumula in alto, il secondo in basso. Montarli entrambi alla stessa altezza è l’errore più comune.
• Monossido di carbonio: è il prodotto di una combustione incompleta, non ha odore e non si vede. Il rischio si concentra dove ci sono caldaie, scaldabagni a gas, stufe, camini.

La collocazione naturale è quindi negli ambienti che ospitano apparecchi a combustione: cucina, locale caldaia, bagno con scaldabagno a gas. Un appartamento interamente elettrico, senza alcun apparecchio a fiamma, è la situazione in cui la valutazione va fatta caso per caso con un tecnico: la norma parla di dispositivi funzionanti, e la scelta di quali e dove si giustifica sulla base degli apparecchi effettivamente presenti.

«Funzionanti» è la parola che conta e che si dimentica. Un rilevatore con la batteria scarica soddisfa la norma sulla carta e non serve a niente nella realtà. La verifica va messa in calendario, non affidata alla memoria.

Gli estintori: quanti e quali

Parametro	Requisito
Quantità	Uno ogni 200 m² di pavimento o frazione, e comunque almeno uno per piano
Appartamento su un piano, sotto i 200 m²	È sufficiente un solo estintore
Capacità estinguente	Non inferiore a 13A
Carica minima	Non inferiore a 6 kg (o 6 litri)

Due conseguenze che spiazzano. La prima: un appartamento su due livelli, anche piccolo, ne vuole due — uno per piano — perché la regola del piano si somma a quella dei metri quadri e non la sostituisce. La seconda: la stragrande maggioranza degli appartamenti in affitto breve rientra nel caso «un piano, meno di 200 m²», e quindi si risolve con un estintore solo, correttamente dimensionato.

Sul posizionamento vale il buon senso codificato dalla pratica antincendio: in posizione visibile e immediatamente raggiungibile, lungo il percorso di uscita, segnalato, non dietro una porta e non dentro un armadio chiuso a chiave. Un estintore che l’ospite non trova è un estintore che non c’è.

L’autocertificazione e il legame con il CIN

Il collegamento fra questa norma e il CIN è diretto: il codice non viene rilasciato senza l’autocertificazione del possesso dei requisiti di sicurezza. Chi compila la pratica sulla BDSR dichiara, sotto la propria responsabilità, che i dispositivi ci sono e funzionano.

È il motivo per cui la sequenza corretta è una sola: prima si mette a norma l’immobile, poi si chiede il codice. L’ordine inverso — dichiarare oggi e comprare gli estintori la settimana prossima — trasforma un acquisto da poche centinaia di euro in una falsa dichiarazione.

Conviene conservare le prove: fatture d’acquisto, schede tecniche, fotografie dei dispositivi installati con la data. Non è richiesto un registro formale come nelle attività soggette a controllo di prevenzione incendi, ma in caso di verifica la differenza fra «li ho» e «posso dimostrare di averli, da questa data» è tutta.

Sanzioni e manutenzione

Le sanzioni per il mancato rispetto dei requisiti di sicurezza si collocano nell’ordine di grandezza delle migliaia di euro, con un massimo che supera nettamente il costo dell’adeguamento. È uno dei pochi adempimenti in cui il conto è banale: mettersi in regola costa una frazione della sanzione minima.

La parte che quasi nessuno pianifica è la manutenzione. Gli estintori portatili hanno scadenze di revisione periodica; i rilevatori hanno batterie e una vita utile dichiarata dal costruttore. Un immobile messo a norma nel 2024 e mai più toccato nel 2026 può avere un estintore scaduto e un rilevatore muto, e formalmente non è più conforme.

Un promemoria annuale con tre voci — revisione estintore, batteria e prova dei rilevatori, verifica della segnaletica — chiude la questione in un’ora l’anno. Senza quel promemoria, la conformità è una fotografia del giorno in cui hai firmato l’autocertificazione.