Imposta di soggiorno negli affitti brevi: chi la versa

Chi la paga e chi ne risponde

L’imposta di soggiorno è dovuta dal turista che pernotta. Ma il soggetto che la maneggia, la versa e ne risponde davanti al Comune è un altro: negli affitti brevi è chi incassa il canone, che assume la veste di responsabile d’imposta.

La distinzione non è formale. Il responsabile d’imposta è obbligato in solido con il turista al versamento, con diritto di rivalsa su di lui. Tradotto: se l’ospite se ne va senza pagare l’imposta, il Comune non insegue l’ospite. Insegue te.

È la ragione per cui l’imposta di soggiorno va trattata come denaro di terzi che transita, non come un ricavo. Va incassata, tenuta separata nella rendicontazione, versata. Confonderla con il canone produce due errori insieme: si versa meno al Comune e si dichiara di più all’Agenzia delle Entrate.

Quanto si paga, e perché cambia da Comune a Comune

Non esiste un’imposta di soggiorno nazionale. È un tributo comunale, istituito con regolamento del singolo Comune, e questo significa che cambiano tutte le variabili:

• L’importo, di norma per persona e per notte, spesso differenziato per tipologia e classificazione della struttura.
• Il numero massimo di notti tassate per soggiorno, oltre il quale l’imposta non si applica più.
• Le esenzioni: minori sotto una certa età, persone con disabilità e accompagnatori, residenti, personale sanitario, forze dell’ordine in servizio. Variano da Comune a Comune, e l’età dei minori esenti non è la stessa ovunque.
• La periodicità del versamento: mensile, trimestrale, semestrale.
• Il canale: portale telematico dedicato, F24, bonifico su conto di tesoreria.

Il regolamento del proprio Comune è quindi il documento da leggere, e non c’è scorciatoia. Chi gestisce immobili in Comuni diversi ha regolamenti diversi, scadenze diverse e portali diversi: è una delle voci che non scala con il numero di appartamenti.

Come si riscuote dall’ospite

L’imposta si riscuote dall’ospite al momento del soggiorno, tipicamente al check-in o al saldo. Tre accortezze pratiche fanno la differenza fra un adempimento pulito e un contenzioso con l’ospite.

Dichiararla prima. L’imposta di soggiorno non è quasi mai inclusa nel prezzo mostrato sui portali. Se l’ospite la scopre alla porta, la discussione è garantita. Va scritta nell’annuncio, nelle condizioni e nel messaggio pre-arrivo, con importo e regola di calcolo.

Rilasciare una ricevuta. È il documento che prova a te di averla riscossa e all’ospite di averla pagata. In caso di controllo, la somma delle ricevute deve quadrare con il versato.

Tenere il registro dei pernottamenti. Numero di ospiti, notti, esenzioni applicate con la relativa motivazione. È la base della dichiarazione annuale, e ricostruirlo a giugno dell’anno dopo partendo dalle prenotazioni è un lavoro molto più lungo che annotarlo mano a mano.

Se la incassa Airbnb o Booking

Alcune piattaforme, in alcuni Comuni, riscuotono l’imposta di soggiorno direttamente dall’ospite e la versano al Comune sulla base di accordi locali. Dove questo accade, la parte di riscossione ti viene tolta di mano.

Il punto delicato è che gli obblighi dichiarativi previsti dal regolamento comunale restano generalmente in capo a chi ospita, salvo diversa disposizione. In pratica può capitare che la piattaforma versi e tu debba comunque dichiarare — e che i due dati vadano riconciliati.

Peggio ancora è la situazione mista, che è anche la più comune: una parte delle prenotazioni arriva da un portale che riscuote, un’altra da un portale che non riscuote, un’altra ancora è diretta. Tre flussi, tre trattamenti, un solo obbligo dichiarativo che li deve sommare. È qui che nascono la maggior parte delle differenze fra dichiarato e versato.

La dichiarazione annuale

Chi incassa il canone, o interviene nel pagamento, è tenuto alla dichiarazione annuale dell’imposta di soggiorno. Contiene, per ciascuna struttura, i dati dei pernottamenti, il numero di ospiti, gli importi riscossi e quelli versati, con l’indicazione delle esenzioni.

Il termine ordinario cade a giugno dell’anno successivo a quello di riferimento. La mancata o tardiva presentazione, e il mancato versamento, comportano sanzioni amministrative oltre al recupero degli importi.

Un dettaglio operativo che risolve metà dei problemi: la dichiarazione si compila in mezz’ora se durante l’anno hai tenuto un registro con quattro colonne — data, ospiti, notti tassate, imposta riscossa. Si compila in due giorni se devi ricostruirla dalle prenotazioni sui portali. La differenza non è il lavoro di giugno: è quello che hai fatto o non hai fatto nei dodici mesi prima.