Regolamento UE 2024/1028: cosa cambia per gli affitti brevi

Che cosa prevede

Il Regolamento UE 2024/1028 è entrato in vigore il 19 maggio 2024 con ventiquattro mesi per l’adeguamento, ed è applicabile in tutti gli Stati membri dal 20 maggio 2026. È un regolamento, non una direttiva: si applica direttamente, senza bisogno di una legge nazionale di recepimento.

Introduce un quadro comune europeo per la registrazione delle unità e la condivisione dei dati. Due sono i pilastri:

• Numero di registrazione unico. Ogni unità destinata alla locazione breve deve avere un identificativo collegato a un registro pubblico, e quel numero deve comparire negli annunci.
• Trasmissione mensile dei dati. Le piattaforme comunicano periodicamente alle autorità i dati delle prenotazioni: quale unità, quante notti, quanti ospiti.

L’obiettivo dichiarato è dare a città, regioni e autorità fiscali informazioni affidabili su chi affitta cosa, dove e per quanto tempo — dati che finora erano frammentati fra piattaforme private e amministrazioni locali.

Cosa cambia in Italia

Meno di quanto si tema, se sei già in regola. L’Italia è arrivata al regolamento europeo con l’infrastruttura già costruita: il ruolo di numero di registrazione unico lo svolge il Codice Identificativo Nazionale, rilasciato tramite la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo.

Cosa chiede il regolamento	Come è già assolto in Italia
Numero di registrazione unico per unità	CIN, assegnato dal Ministero del Turismo
Registro pubblico delle unità	Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR)
Numero indicato negli annunci	Già obbligatorio, con sanzione da 500 a 5.000 euro
Trasmissione dei dati dalle piattaforme	Novità operativa a carico delle piattaforme, non del proprietario

Per il proprietario che ha già il CIN, lo espone e lo indica negli annunci, il 20 maggio 2026 non porta un nuovo modulo da compilare. Per chi non ce l’ha, o ce l’ha e non lo indica ovunque, cambia qualcosa di più sottile e più importante.

La conseguenza pratica: gli archivi si parlano

Fino a ieri le informazioni sulle locazioni brevi vivevano in compartimenti che non comunicavano: i dati delle prenotazioni stavano sulle piattaforme, il registro delle unità al Ministero, i redditi in dichiarazione, le presenze nei portali regionali. Verificare una posizione richiedeva un controllo puntuale.

Con la trasmissione mensile dei dati, quelle informazioni convergono. E convergono su una chiave sola: il numero di registrazione dell’unità. La conseguenza è che diventano visibili, per confronto automatico, le incoerenze che prima emergevano solo da un accertamento:

• Un’unità che risulta prenotata sulle piattaforme e non compare in dichiarazione.
• Un CIN indicato in un annuncio diverso da quello registrato in BDSR o riportato nella Certificazione Unica.
• Un numero di notti trasmesso dalle piattaforme che non quadra con le presenze comunicate al portale regionale o con l’imposta di soggiorno versata.
• Un’unità che affitta senza avere nessun numero di registrazione.

Nessuna di queste è una nuova violazione: erano tutte irregolari anche prima. Cambia la probabilità che vengano rilevate, e cambia il modo — non più un controllo, ma un incrocio.

Cosa fare, in concreto

Quattro verifiche, che si fanno in un pomeriggio e valgono per il regolamento europeo come per tutto il resto.

1. Ogni unità ha il suo CIN? Uno per appartamento, non uno per proprietario.
2. Lo stesso identico codice compare ovunque? Su BDSR, su ogni annuncio di ogni canale, sulle Certificazioni Uniche ricevute, in dichiarazione. È il confronto che il sistema farà da solo.
3. I canali secondari sono allineati? Il portale aperto due anni fa e dimenticato è il punto in cui il codice manca più spesso.
4. Le presenze comunicate quadrano con le notti vendute? Se il portale regionale dice quaranta notti e le piattaforme ne trasmettono novanta, la differenza va spiegata.

Chi ha una rendicontazione ordinata queste quattro verifiche le fa in mezz’ora. Chi non ce l’ha scopre in questa occasione che i suoi dati stanno in cinque posti e non coincidono — ed è meglio scoprirlo adesso che dopo il 20 maggio.